昆明保障房盖第四代住宅，“等等党”赢麻了！
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导语：
继昆明首个配售型保障房建7层洋房后，又有两个配售型保障房公布细节流出，这次要建第四代住宅。
配售型保障房建第四代住宅
9月9日，昆明市自然资源和规划局发布《盘龙区北部山水新城片区KCPL2024-1、KCPL2024-2 地块保障性住房项目批前公示》。
这个项目是昆明首批配售型保障性住房之一，也是云南省2024年度省级重大项目清单之一
（下简称山水新城保障房项目）
具体信息如下：
KCPL2024-1号地块项目规划用地面积约31.1亩，总建筑面积82744平方米，容积率3.1，总层数为23-26层，总共5栋住宅。
KCPL2024-2号地块规划用地面积约33.3亩，总建筑面积84429.23平方米，容积率3.09，总层数为23-26层，总共6栋住宅。
（两个地块共计房源约1386套）
两个地块位于昆明市盘龙区龙泉街道，紧邻北京路延长线。距地铁二号线龙头街站1公里。项目地块东临规划道路，南临北京路延长线，西临惠尚城，北临在建道路。
（山水新城保障房两地块大致位置）
从上述指标上看，两个地块容积率都不高，楼层数适中，同时查看规划图还可发现小区楼栋中间绿地面积较大，从图上尺寸标注推测其景观中庭超过一千平米。
（楼栋中央有较大面积绿化中庭）
而更令人震惊的是，从效果图上看这个项目做了错层大露台设计。
（山水新城配售型保障房规划图，图来自昆明自然资源和规划局）
这一波操作，已经在大气层了。
在昆明商品房市场还在卷得房率、赠送面积的当下，配售型保障房竟然已经开始做第四代住宅了。
结合一下此前昆明公开的消息更加不可思议，配售型保障房预计平均价格在8000元/平方米以内。
今年计划开工的8个配售型保障房中，山水新城保障房两项目占地面积偏大，新建房源也较多，周边配套也不错，不仅大大利好工作生活在北市区的购房群体，同时也对周边项目/二手房影响相对也会更广。
周边直线距离约1公里范围内，在售楼盘仅有融城昆明湖和新希望锦麟峯荟。
从以往角度来看，各个项目产品存在差异性，同时配售型保障房封闭交易的特性，与在售新房的直接竞争关系并不大。
但如今，配售型保障房项目每平米至少2k左右的价格差异，以及大露台产品的特性，或将吸引不少的购房客户。
同时，北部山水新城区域的新盘亮点在于极强的教育配套，而配售型保障房的教育配套还是未知待定，新盘在小学+初中配套、现房呈现等优势还是更加突出。
新房越做越好，老房淘汰？
产品创新、做第四代住宅，这已经不是配售型保障房第一次颠覆性大众认知了。
今年昆明首个建设的配售型保障性住房项目吴家营街道KCC2024—2号地块，项目用地面积1.94万平方米，总建筑面积4.24万平方米，容积率仅为1.67。
1.67的容积率，指标震撼业界。当时公布出来的产品居然是一梯两户的7层洋房产品，更让大众对昆明本轮配售型保障房产品设计充满了期待。
从我们整理的目前昆明公布的配售型保障房细节中还可以发现，除了本文提到的盘龙区北部山水新城保障房项目之外，官渡区方旺片区KCGD2024-1地块也同样设计了3栋带错层大露台设计的高层产品。
（方旺片区配售型保障房规划图，图来自昆明自然资源和规划局）
不过，可惜的是方旺片区这个项目只有300多套，房源不多。
但纵观首批配售型保障房项目，即便是稍微“普通”一点的高层产品，其两梯四户、板式楼栋设计依旧处于昆明新房市场的中上水平。
目前，体量最大的是世博车辆段配售型保障性住房项目（280多亩），这个项目此前是没有小学配套的，只有一个18班的幼儿园，为了规避这一缺点，在8月底重新调整了规划，新增了学校用地。
（今年8月调整规划的世博车辆段配售型保障房项目）
补齐了教育资源的短板后，该项目在地铁、商业、学校等生活配套上可以说几乎没有硬伤。
这个项目暂未正式公布产品细节。
越来越多新项目（甚至是保障房项目）建第四代住宅并非无迹可寻，毕竟今年7月，昆明公布的《关于印发优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中，就有鼓励开发第四代住宅的内容。（如下图）
只能说，新房迭代、越做越好，而老房的出路就更难一些。
不过，话说出来，配售型保障房的封闭式管理和较为严苛的购买条件也意味着无法如普通商品房一样面向所有购房群体。
根据昆明市政府发布《配售型保障性住房管理办法（试行）》，昆明市城镇户籍工薪收入群体及城市需要引进的人才等群体可以申请，并优先无房群体。（已享受过房改房、经济适用住房等政策性住房实物分房的家庭，申购配售型保障性住房须按规定腾退原政策性住房。租住配租型保障性住房的，应当在购买配售型保障性住房后退出）
同时，因封闭式管理，其回购价格也是可以提前计算的。
计算公式调整为：回购价格=原购买价格+［原购买价格×申请回购时国家公布的3年定期存款基准利率×房屋持有年限］-［原购买价格×（房屋持有年限×2%）］
相对来说，配售型保障房不如商品房那样买卖自由，“买”虽然需要一定门槛，但“卖”则有回购价格托底，还集价格实惠、配套齐全、产品优秀等多重优势于一身，也不失为一种好选择。
也正因此，今年6月24日起首批配售型保障房开始申购后，就有超过5300户家庭线上申请购买，已经超过今年计划建设的套数，加之项目和地段差异，热门楼盘大概率还是一房难求。
物美价廉真的存在，只不过，这也是另一种角度的“一切暗中都标好了价格”吧。
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